快评|降准稳经济先稳地产,政策暖风助二季度楼市局部复苏

html模版 快评|降准稳经济先稳地产,政策暖风助二季度楼市局部复苏 预计市场底或将在二季度到来,成交有望企稳回升,但各城市市场或将加剧分化。 ◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧 ■■■ 4月15日晚间...

日期: 2022-08-19 20:24
html模版快评|降准稳经济先稳地产,政策暖风助二季度楼市局部复苏

预计市场底或将在二季度到来,成交有望企稳回升,但各城市市场或将加剧分化。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

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4月15日晚间,央行如期发布降准公告。决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行,再额外多降0.25个百分点,此次降准共计释放长期资金约5300亿元。货币政策、房地产信贷政策将如何走向?对房地产市场有何影响?

降准释放长期资金5300亿助力稳增长

LPR预计将下调进一步拉低房贷利率

2022年,我国主要经济发展目标整体是稳中求进,并把经济稳增长放在更加突出的位置。全年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%乃至7%以上。

3月,受国内疫情反弹影响,制造业、服务业景气度大幅转弱,预示着短期经济下行压力加大。中国制造业PMI为49.5%,较上月下降0.7个百分点;财新中国服务业PMI降至42%,创2020年3月以来新低,较上月下降8.2个百分点。

在短期经济下行压力加大的档口,此番降准可谓是“及时雨”,共计释放长期资金约5300亿元,引导资金更多流向重点领域和薄弱环节,缓解中小微企业融资难、融资贵困境,助力稳增长。

就在降准当日,市场利率定价自律机制召开会议,鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右;这一要求并非强制,但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。预计4月20日的LPR大概率将适度下调,而此番将进一步拉低主要城市房贷利率水平。据央行统计,自3月以来,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。

居民按揭贷款继续松绑

尤其支持约3亿新市民购房

降首付更为直接有效

类比于2014-2016年,房地产行业能够迅速好转,这与央行接连放松限贷政策不无关系。“330”、“930”政策落地后,首套、二套首付比例大幅降低,在一定程度上刺激居民加杠杆购房。

我们认为居民按揭贷款有望继续松绑,主要涉及以下几方面内容:

其一,下调商贷首付比例。不限购城市首套房首付比例可以参照央行规定的最低20%执行,限购城市局部放松限贷政策,例如郑州认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

其二,凯时国际国,调降房贷利率。首套房贷利率或将向五年期以上LPR4.6%靠拢,甚至可以享受一定幅度的利率优惠,二套房贷利率或将下调上浮比例。

其三,缩短按揭放款周期。无论是首套还是二套置业群体,只要具备购房及还贷能力,均能正常办理按揭贷款,商业银行则依据合规的操作流程予以审核尽早放贷。

其四,放松公积金贷款。在城市公积金资金池相对充裕的情况下,适当提高公积金贷款额度,并下调公积金贷款首付比例等。倘若城市公积金资金池告急,可以将公积金贷款转入商业贴息贷款。

相对而言,下调商贷首付比例更能刺激居民购房消费,其对房地产市场影响或将更为直接有效。

更为重要的是,因城施策执行好差别化住房信贷政策,保障刚需满足改善及新市民购房消费,并给予新市民一定力度的信贷政策支持。具体而言,新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇。目前,新市民规模约3亿人,市场需求相对充裕,但购买力不足乃是最大制约因素。有鉴于此,针对新市民购房要应保尽保,适当降低新市民首套房按揭贷款的标准,首付比例、房贷利率可以参照最低标准执行。

二季度将迎市场底:

沪杭热度保持、京深加速回暖

强二三线轮动复苏

回顾央行每轮降准周期,房地产行业或多或少均有所受益。典型如2015-2016年,央行连续5次降准,累计降准300bps。受此影响,全国商品房销售面积单月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。

此番央行降准,房地产行业同样将有所受益。预计市场底或将在二季度到来,成交有望企稳回升。但城市基本面、楼市供求、市场需求及购买力等多方面因素,各城市市场或将加剧分化:

其一,沪杭热度保持、京深加速回暖。一线城市市场需求及购买力最为坚挺,房地产市场或将率先转暖,成交也将率先企稳回升。例如上海,2022年以来房地产市场热度不减,新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求两旺,房企供货积极性提升,供应节奏加快,节后每周成交规模都在攀升,市场整体已经修复。深圳在售项目去化率40%,较2月回升,市场逐步回暖。

其二,强二三线城市或将轮动复苏。成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支,房地产市场或将轮动复苏,成交或将止跌回升,同比跌幅也将明显收窄乃至转正。惠州、珠海、南京、无锡、常州等城市有望在二季度率先复苏。

其三,弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支,房地产市场或将继续盘整,成交整体提升幅度着实有限。

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